რა უნდა იცოდეთ იპოთეკური სესხის აღებისას

იპოთეკური სესხი საცხოვრებელი სახლის თუ კომერციული ფართის შესაძენად გავრცელებული საბანკო პროდუქტია.  ბანკები სულ უფრო მეტად დახვეწილ და მოქნილ პირობებს სთავაზობენ მომხმარებლებს, ვისაც ამგვარი სესხით სარგებლობა სურს. რა არის ის მნიშვნელოვანი ინფორმაცია, რაც უნდა იცოდეს ნებისმიერმა მოქალაქემ,  ვინც გადაწყვეტს, რომ იპითეკური სესხის მისაღებად ბანკს მიაკითხოს. ამ თემებზე თიბისი ბანკის რეგიონალური დირექტორი ლევან დიასამიძე გვესაუბრება. 

- რა არის იპოთეკური სესხი და რითი განსხვავდება სამომხმარებლო სესხისგან?

- საზოგადოებაში იპოთეკური სესხის გაგების სხვადასხვა  ინტერპრეტაციაა გავრცელებული. ძალიან ხშირია შემთხვევები, როდესაც იპოთეკურ სესხს ეძახიან უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილ ნებისმიერი ტიპის სესხს, ამ ტერმინს ხშირად იყენებენ და ამკვიდრებენ მიკრო საფინანსო ორგანიზაციები, სესხის უზრუნველყოფიდან და არა სესხის მიზნობრიობიდან გამომდინარე. თუმცა, საბანკო სივრცეში იპოთეკური სესხის ძირითადი განმასხვავებელი სხვა ტიპის სასესხო პროდუქტებისაგან არის მისი მიზნობრიობა, რომელიც შეიძლება იყოს უძრავი ქონების – სახლის, აგარაკის, მიწის ნაკვეთის შეძენა. შინაარსობრივად, სწორედ მიზნობრიობით განასხვავებენ იპოთეკურ სესხს სამომხმარებლო სესხისაგან. თუ ერთ შემთხვევაში მიზნობრიობა უძრავი ქონების შეძენაა, მეორე შემთხვევაში მიზნობრიობა შეიძლება იყოს სამომხმარებლო საჭიროებების დაკმაყოფილება (მაგ: ტელევიზორის, მობილურის თუ სხვა ნივთის შეძენა).

- რას უნდა მიაქციოს ყურადღება მომხმარებელმა იპოთეკური სესხის აღების დროს?

- პირველ რიგში მნიშვნელოვანია გავიაზროთ ის ვალდებულებები, რომელსაც ვიღებთ სესხის სანაცვლოდ და რომ ამ ვალდებულებების შესრულება საკმაოდ ხანგრძლივი პერიოდის განმავლობაში ჩვენთვის აუცილებელი იქნება. შესაბამისად, უნდა განვსაზღვროთ, რამდენად სტაბილური და გრძელვადიანი შემოსავლის წყარო გაგვაჩნია, რა რისკების წინაშე შეიძლება დავდგეთ გადაუხდელობის შემთხვევაში. ხოლო მას შემდეგ, რაც ჩამოვყალიბდებით იპოთეკური სესხის აღების მიზანშეწონილობაში, მნიშვნელოვანია ყურადღება მივაქციოთ: სესხის გაცემასთან დაკავშირებულ სხვადასხვა ტიპის საკომისიოებს, ეფექტურ საპროცენტო განაკვეთს, გადაუხდელობის ან წინსწრებით დაფარვის შემთხვევაში საჯარიმო სანქციებს, სესხის დაფარვის გრაფიკებს, სესხის ვალუტას და სესხის ვადას. იმისათვის, რომ კარგად გვქონდეს გააზრებული ჩვენი ვალდებულებები მნიშვნელოვანია წავიკითხოთ ყველა ხელშეკრულება, რომელზეც გვიწევს ხელის მოწერა სესხის აღების პროცესში.

- რა განსხვავებაა ეფექტურ და წლიურ საპროცენტო განაკვეთებს შორის?

- ეფექტური საპროცენტო განაკვეთი, არის საკრედიტო ხელშეკრულებით გათვალისწინებული საპროცენტო განაკვეთი, რომლის გაანგარიშებაშიც ასევე შედის მსესხებლის მიერ სესხის გაცემის პროცესში გაწეული ყველა აუცილებელი ფინანსური ხარჯი. ხოლო წლიური საპროცენტო განაკვეთი, არის სესხის ღირებულება დამატებითი ხარჯების გათვალისწინების გარეშე.

ამიტომ  სხვადასხვა საფინანსო ორგანიზაციების სესხის პირობების შედარებისას, მნიშვნელოვანია ერთმანეთს შევადაროთ ეფექტური საპროცენტო განაკვეთები და არა მხოლოდ წლიური საპროცენტო განაკვეთები. ამით მარტივად განვსაზღვრავთ, რომელი შემოთავაზებაა ჩვენთვის უფრო მომგებიანი.

- რატომ განსხვადება საპროცენტო განაკვეთები იპოთეკური სესხების შემთხვევაში ლარსა და დოლარში?

- იპოთეკური სესხი, განსხვავებით სხვა ტიპის სასესხო პროდუქტებისაგან, ძირითადად არის გრძელვადიანი. ხანგრძლივი პერიოდის განმავლობაში ლარის, დოლარის, ევროს თუ სხვა კონკრეტული ვალუტის გაუფასურებასთან დაკავშირებული რისკებიც განსხვავებულია. შესაბამისად, გრძელ ვადაში ვალუტის სტაბილურობა ანუ ჩვენს მიერ მიღებული სესხების ღირებულება, შეიძლება საფინანსო ორგანიზაციისთვის მნიშვნელოვნად შეიცვალოს. სწორედ აღნიშნული რისკიდან გამომდინარე, იპოთეკური სესხის საპროცენტო განაკვეთი, სხვადასხვა ვალუტაში შეიძლება იყოს განსხვავებული. ქართულ რეალობაში, იპოთეკურ სესხებზე დოლარში და ევროში შედარებით დაბალი საპროცენტო განაკვეთია, ვიდრე ლარში. 

- რას ნიშნავს სესხები ცვლადი საპროცენტო განაკვეთით და რა არის ეროვნული ბანკის რეფინანსირების განაკვეთი?

- უკანსკნელი პერიოდის განმავლობაში ძალიან ხშირად გვხვდება სასესხო პროდუქტები ცვლადი საპროცენტო განაკვეთით. ცვლადად, დოლარის შემთხვევაში აღებულია ლიბორი (LIBOღ – Lონდონ Iნტერბანკ Oფფერედ ღატე/ ლონდონის ბანკთაშორის შეთავაზების განაკვეთი)  ხოლო ლარის შემთხვევაში ეროვნული ბანკის რეფინანსირების განაკვეთი. მათი ცვლილება პირდაპირპროპორციულად, აისახება სესხის საპროცენტო განაკვეთის ცვლილებაზე.

 მაგალითად, თუ ჩვენ გვაქვს  ცვლადი საპროცენტო განაკვეთიანი სესხი 12%-ში და სესხის აღების მომენტში ეროვნული ბანკის რეფინანსირების განაკვეთი შეადგენდა 8%-ს, მისი 7%-მდე დაწევის შემთხვევაში, ჩვენი წლიური სარგებელი შეიცვლება 11%-მდე, ხოლო აწევის შემთხვევაში შესაბამისად გაიზრდება.

განაკვეთების შესახებ სტატისტიკა და დეტალური ინფორმაცია შეგვიძლია მივიღოთ ლარის შემთხვევაში –www.nbg.gov.ge –ზე, ხოლო დოლარის შემთხვევაში -  www.global-rate.com –ზე.

- რაზეა დამოკიდებული საპროცენტო განაკვეთის ცვლილება და როგორი ტენდენციებია, მაგალითად, 2008  წლიდან?

- როგორც სასესხო პროდუქტებზე, ასევე დეპოზიტებზე, საპროცენტო განაკვეთის ცვლილება შეიძლება დამოკიდებული იყოს  არაერთ ფაქტორზე. დაწყებული ჩვენი პირადი ფინანსური მდგომარეობით და სტაბილურობით, დამთავრებული რგიონალური თუ გლობალური მასშტაბის პროცესებით. მაგალითად, რაც უფრო სტაბილური და ფინანსურად მდგრადია ქვეყანა, მით უფრო დაბალ განაკვეთებში შეუძლიათ ბანკებს მოიზიდონ ფინანსური რესურსები და შესაბამისად, დაბალი საპროცენტო განაკვეთებით გასცენ სესხები.

რაც შეეხება ტენდენციებს 2008 წლიდან, შეგვიძლია ვთქვათ, რომ სიტუაცია მეტნაკლებად სტაბილურია და სასესხო პროდუქტებზე ფასების მნიშვნელოვანი მატება არ შეინიშნება. 

- მთავარი რჩევა, რასაც მისცემდით იპოთეკური კრედიტით სახლის შეძენის მსურველებს?

- როგორც უკვე აღვნიშნე, ჩვენ კარგად უნდა გავიაზროთ ის პასუხისმგებლობები, რაც დაკავშირებულია სესხის აღებასთან. გავაანალიზოთ ჩვენი ფინანსური მდგომარეობა და ქვეყანაში უძრავი ქონების ბაზარზე არსებული სიტუაცია. სწორედ ამის შემდეგ უნდა გადავწყვიტოთ,  თუ რამდენად ადეკვატური დროა იპოთეკური სესხის აღებისა და ჩვენი სურვილების განსახორციელებლად.

ხოლო, მას შემდეგ, რაც მივიღებთ გადაწყვეტილებას იპოთეკური სესხის აღებაზე, უნდა შევისწავლოთ სხვადასხვა საფინანსო ორგანიზაციების შემოთავაზებები, შევადაროთ ეფექტური საპროცენტო განაკვეთები, განვსაზღვროთ რა ვალუტაში გვირჩევნია სესხის აღება და ა. შ.

ასევე, გთხოვთ, ნუ დაივიწყებთ და მოერიდებით, სესხის აღებისას ხელშეკრულებების წაკითხვას და თქვენთვის გაურკვეველ საკითხებზე ბევრი შეკითხვის დასმას.

შეიტყვეთ უფრო მეტი იპოთეკური სესხის შესახებ  იპოთეკურისესხი